Les faits :
Dans le cadre de la réhabilitation d’un quartier, un office public de l’habitat (OPH) a conclu une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour la réalisation d’un programme immobilier incluant son futur siège social et une agence.
La livraison a été prononcée avec réserves, mais celles-ci n’ayant pas été levées dans les délais, l’OPH a exigé, en application du contrat, le paiement d’une pénalité contractuelle s’élevant à 3 % du montant total du contrat.
Le tribunal administratif de Lyon, saisi du contentieux né de l’application des pénalités, a rejeté les demandes des deux parties pour incompétence, estimant que le contrat, rédigé sous forme de VEFA, relevait du droit privé.
Qu’en dit le juge ?
La cour administrative d’appel rappelle au préalable que « le contrat par lequel un pouvoir adjudicateur acquiert des biens immobiliers qui doivent faire l’objet de travaux à la charge de son cocontractant constitue un marché de travaux lorsque les stipulations de ce contrat lui confèrent la faculté d’exercer une influence déterminante sur la conception des ouvrages » (art. L. 1111-2 du Code de la commande publique).
Tel est le cas lorsque cette influence s’exerce sur l’architecture du bâtiment, sa dimension, ses murs extérieurs et ses murs porteurs, tandis que les demandes de l’acheteur concernant les aménagements intérieurs ne peuvent être considérées comme démontrant une influence déterminante que si elles se distinguent en raison de leur spécificité ou de leur ampleur.
Le juge a requalifié la VEFA en marché public de travaux sur la base d’un faisceau d’indices démontrant l’influence déterminante sur la conception :
- l’acheteur a défini précisément ses besoins, notamment la capacité des bâtiments et leurs caractéristiques dans le programme technique ;
- l’acheteur s’est assuré de la maîtrise de la réalisation et a désigné des représentants ayant pour mission de suivre l’exécution des travaux en collaboration avec le promoteur ;
- une charte d’engagement mentionnant l’OPH comme acquéreur de son futur siège et de son agence locative prévoyait un contrôle qualité continu, avec un suivi de l’opération à chacune de ses phases, pour formuler des avis destinés à s’assurer de la parfaite conformité du projet au regard du programme, de la notice descriptive ainsi que des engagements du titulaire ;
- un avenant, sur demande de l’OPH, a modifié substantiellement le projet d’ouvrage pour répondre à ses nouveaux besoins, ce qui a d’ailleurs entraîné un recalage du planning des travaux.
Alors même que le contrat litigieux a été signé sous forme de VEFA par acte notarié, celui-ci doit ainsi être qualifié de contrat administratif, et les litiges nés de son exécution relèvent, par conséquent, de la compétence du juge administratif.
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